Mikhailptrv
575 subscribers
838 photos
106 videos
5 files
201 links
Пишу о торговой недвижимости и ретейле. Брокеридж и концепции торговых центров, развитие торговых сетей, ЖК-инфраструктуры, фуд-холлов, маркетинговые стратегии коммерческой недвижимости.
Download Telegram
МОК принял Российскую олимпийскую сборную обратно. Олимпийская экипировка у меня лично ассоциируется только с Bosco, не смотря на то, что в какие-то годы контракт реализовывал бренд ZaSport. Я держу кулачки и глубоко уверен, что Михаил Гений бизнеса Куснирович должен вернуть Олимп в свои руки!
🤣3🔥1🤡1
После пожара на складе Wildberries многие продавцы обсуждают один вопрос.

Еще в начале июля маркетплейс обновил оферту, и с 7 июля в ней появились положения, согласно которым последствия атак БПЛА относятся к обстоятельствам непреодолимой силы. То есть в таких случаях Wildberries освобождается от ответственности за утрату товара.

Теперь главный вопрос — что делать тем, чей товар был поставлен на склад до 7 июля?

Юристы считают, что в отдельных случаях есть смысл направить претензию, поскольку на момент поставки действовала предыдущая редакция оферты. Но рассчитывать на автоматическое возмещение не стоит: все будет зависеть от условий договора, даты поставки и того, когда продавец присоединился к новой редакции.

Для рынка это очередное напоминание: сегодня один пункт в оферте маркетплейса может стоить продавцу миллионы рублей. Поэтому изменения условий сотрудничества стоит отслеживать не менее внимательно, чем продажи и рекламу.
👍3
AI и торговая недвижимость: что останется человеку? Реальная угроза кадрам УК ТЦ.

Недавно прочитал статью о Райане Серханте и его подходе к ИИ- агентам в жилой недвижимости. Логика простая: ИИ забирает на себя рутину — аналитику, CRM, подготовку информации, маркетинг, документооборот. Человек занимается тем, что действительно создаёт стоимость.

Много лет вещаю о том же: незаменимая функция человека в бизнесе — продажи. И только продажи.
И да, до тех пор, пока люди принимают решения о покупке, человек сможет влиять.
Для торговой недвижимости это мега актуально. Любой профессионал сталкивался с магией продаж, когда именно продажи, а иногда в противовес фактам, повлияли на решение.

Представьте ТЦ, где у каждого объекта есть своя цифровая команда: один AI анализирует продажи арендаторов, второй — трафик, третий — tenant mix, четвёртый ищет потенциальных арендаторов, пятый моделирует P&L и последствия изменения состава арендаторов.

Но кто-то должен прийти к арендатору и продать ему идею и аргументы. Провести переговоры, фолоапить и закрыть сделку.
Из 100% по моей личной статистике, лишь 10 из специалистов по аренде (сбыту) в ТЦ умеют продавать. Что же делают остальные? - текучку…

Как же оправдаться оставшимся 90%-м за некомпетентность? Много лет они делает всё возможное, чтобы принизить функцию, в которой слабы, унифицировать её, заменить отношениями «по регламенту» и вообще минимизировать прямое столкновение с сильным инхаус-игроком, вынося брокерскую функцию на подрядчика. Желательно, не согласовав адекватных условий, тогда и результаты по брокерам ложатся в папку с объяснениями, почему есть объективные причины просадки по аренде.
Продажи, к слову сказать, будут выглядеть также сильно иначе, ведь ИИ есть и у арендаторов/покупателей. На первое место выйдут умение работать с информацией, связи и энергия, вложенная в процесс.
👍7
А был ли товар?

У меня был собственный бренд одежды, и я продавал его ещё на заре Wildberries. Уже тогда стало понятно: передавая товар маркетплейсу, предприниматель отдаёт его в систему, которую не контролирует, и которая поощряет увеличивать товарный запас на складах агрегатора.

Вы не можете независимо проверить, кому и где показывается ваш товар, не можете полноценно контролировать его движение и фактическое наличие. Да, всё отображается в личном кабинете. Но продавец вынужден доверять данным системы, которую он сам не контролирует.

Ещё сложнее — забрать собственный товар со склада. Процедуры, логистика, стоимость возврата создают ситуацию, когда предприниматель с товаром фактически оказывается заложником инфраструктуры платформы.

И здесь возникают принципиальные вопросы. Если склад сгорает или товар объявляется утраченным, как продавец может независимо проверить, сколько товара действительно находилось там? Может его продали, а система показывает, что его вернули? На основании каких данных рассчитывается компенсация? Может ли он вообще проверить достоверность этих данных?

Это не обвинение конкретной компании. Это вопрос к самой модели.

Обычная розница жёстко регулируется и контролируется. А платформенная экономика выросла быстрее, чем система её регулирования.

Маркетплейс — это уже давно не просто посредник. Это инфраструктура рынка и полноценный продавец, который должен нести соответствующую ответственность!
👍6🔥4
Как спасти свой ТЦ?

Раньше задача концептолога и брокера была относительно понятной: подобрать сильнейших сетевых арендаторов так, чтобы они усиливали друг друга, увеличивали общий трафик и взаимно росли в обороте.
Сегодня это уже не работает!
И дело даже не в дефиците арендаторов.
А в том, что покупатель стал мгновенно сравнивать цены.
Самый простой пример — аптеки. Человек покупает одно и то же лекарство. В торговом центре оно стоит 1000 рублей, а в аптеке возле дома — 500.
И проблема не в жадности покупателя определенного сегмента ЦА.
Покупатель выработал иммунитет + рационализировался.

После выявления существенной разноценки/низкого качества/неэтичности и тп. доверие разрушается ко всему ТЦ. Покупатель больше не стремится закрыть все свои потребности за один визит. Он покупает одежду в одном месте, лекарства — рядом с домом, делает маникюр в соседнем квартале, а бытовые услуги выбирает там, где считает цену/качество справедливыми.
Концепция ТЦ сегодня — это еще и единая ценовая логика.
👍9
У меня давно нет ожиданий от людей и бизнеса и вообще от окружающей реальности.
Но каждый раз, когда пытаются ошибиться в свою пользу - с кем не бывает?.. - человеческий фактор, шерсть встает дыбом. Будь то банк с «тихим» изменением условий или налоговая, которая невзначай на миллион граждан пульнула недоимку налога за 5 лет назад (а вдруг оплатят) или WB - идеальная страшилка из раздела о монополиях западного капитализма из советского учебника. Скуля о своих несчастиях, жаль мне почему-то только селлеров, товар и деньги которых держат в заложниках. Теперь эта Ко решила, что помогать им должны и покупатели тоже: заметил спустя пару месяцев ежемесячные списания с карты копеечной суммы в 149 р. за страховки. В чеках WB не отражается. Разумеется в отключении черт ногу сломит, совсем не так легко, как оплатить товар;)
Рекомендую всем, у кого привязана карта также проверить.
🤔5👍3🎉1
Дела ритейла наши дни:

https://cre.ru/analytics/102365
❤1
Forwarded from CRE Russia
#cre_analytics ON/OFF: как изменится электронная коммерция в России

Количество активных селлеров на маркетплейсах начало снижаться впервые за всю историю рынка электронной торговли в России. Число вновь зарегистрированных бизнесов в первом полугодии сократилось на 25%, а ликвидаций — выросло на 20%. Доходность падает, и небольшие игроки вынуждены уходить.

Но более всего на ситуацию в отрасли в последние три месяца влияют атаки на склады крупнейших игроков. Стоимость риска впервые начинает влиять на экономику бизнеса почти настолько же сильно, как стоимость логистики или привлечения клиента, считает Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow. Тектонический сдвиг уже очевиден: электронная торговля и логистика уходят от модели эффективности и удобства покупателя к максимальной устойчивости. Как минимум крупные продавцы будут стремиться диверсифицировать хранение товаров и часть запасов размещать на собственных площадях.

Подробнее: https://cre.ru/analytics/105761
❤3🎉1
Только что закрыл сделку по покупке квартиры в центре Москвы под мой проект флиппинга.

Искал почти полгода. Причем искал не просто квартиру, которую можно красиво отремонтировать и продать дороже, а объект, где прибыль заложена уже на входе. То есть теоретически его можно перепродать хоть завтра и уже заработать. Ремонт — это дополнительный апсейл.
За эти полгода рынок показал довольно интересную картину.
Новостройки явно тормозят. В августе продажи в старой Москве упали примерно на 45% год к году. По домам со сдачей в 2026 году распроданность снизилась с 74% до 71%.

А на вторичке все наоборот. Нормальные квартиры по нормальной цене улетали у меня из-под носа. Несколько раз я просто не успевал сделать контроффер. Средний срок продажи квартиры в Москве сократился с 54 дней в январе до 29 дней в июле. Цены с начала года прибавили больше 6%.

И еще одна интересная цифра: покупки жилья за собственные деньги выросли более чем на 20% год к году. Похоже, деньги с депозитов уже начинают понемногу перетекать обратно в недвижимость.
Мой частный прогноз: вторичка будет расти. Хороший старый фонд — особенно.
Для флиппинга мои фавориты сейчас — Хамовники и район 1905 года. Там я вижу хороший потенциал роста.

Посмотрим. Через несколько месяцев покажу, что купил, что получилось и самое интересное — экономику проекта.
🔥8👍4
Что меня сподвигло и растопило сердечко?
🔥12❤1🎉1
Люкс теряет рынок

В 90-е и 2000-е люкс продавал не только статус. Он давал то, что практически невозможно было получить где-то ещё: качество и актуальную моду.
Масс-маркет шился из дешёвой синтетики и имел весьма приблизительное отношение к трендам. Хотел хорошую ткань, посадку, современный крой — вынужденно шёл в люкс. Так сформировался спрос на люксовые бренды у довольно широкой аудитории среднего класса, которая могла копить на одежду, как на машину или холодильник.
Сегодня этой монополии больше нет.
Заменить Loro Piana элементарно — и речь не о подделках. Сегодня можно найти кашемир, шерсть, качество пошива и посадку сопоставимого уровня у малоизвестного итальянского или китайского производителя в 5–10 раз дешевле. Китай давно научился производить не только дёшево, но и очень хорошо.
И чем более базовый продукт продаёт люксовый бренд, тем сложнее ему объяснить разницу в цене. У свитера за €2 000 и свитера за €200 уже может не быть десятикратной разницы ни в ткани, ни в качестве производства. Остаётся только имя.
Цифры это тоже показывают. В 2025 году выручка LVMH снизилась на 5%, Fashion & Leather Goods — на 8%. Kering потерял 13%, Gucci — 22%. Операционная прибыль Gucci рухнула на 40%.
Ещё интереснее другое: по данным McKinsey, более 80% роста luxury в 2019–2023 годах обеспечило повышение цен, а не увеличение объёмов продаж.
То есть несколько лет люкс рос прежде всего потому, что становился дороже. По сути, это бомба замедленного действия, заложенная на срок полномочий CEO, принявшего такое решение. А дальше — хоть трава не расти.
❤5🔥2
Магазин перестаёт быть магазином

Интересный тезис Владислава Бакальчука про будущее офлайн-розницы. М.Видео начинает превращать часть магазинов в так называемые White Store: одновременно магазин, ПВЗ, склад и логистический хаб.
И вот это, на мой взгляд, гораздо важнее очередных разговоров о том, победит онлайн офлайн или наоборот.
Не победит никто. Они просто окончательно срастутся.
Покупатель уже выбирает товар в интернете. Но дорогую технику, мебель, одежду и множество других категорий он по-прежнему хочет увидеть, потрогать, примерить, получить консультацию или просто забрать рядом с домом.
А для ритейлера магазин больше не обязан жить исключительно за счёт трафика конкретного ТЦ. Товар, лежащий в магазине, одновременно становится складским остатком для собственного сайта, маркетплейсов, доставки и самовывоза. (Как же ТЦ собирать % от ТО - вопрос открытый)
И здесь меняется сама экономика торговой недвижимости. Раньше эффективность магазина определялась прежде всего трафиком, конверсией и продажами с квадратного метра. Теперь к этому добавляются скорость обработки заказов, логистика последней мили, зона покрытия и стоимость выполнения онлайн-заказа.
По сути, хороший магазин превращается в городскую инфраструктуру распределения товара.
Именно поэтому я бы не хоронил офлайн. Скорее, постепенно будет умирать его старая функция — магазин как помещение с рядами полок, куда покупатель должен специально прийти за товаром.
А квадратные метры останутся. Просто работать они будут совершенно иначе.
Важно, чтобы ритейл не превратил торговые площади в заложника своих онлайн платформ, как это произошло с поставщиками WB.
Либо нас ждет возврат фиксированных ставок с метра, либо очень тяжелая жизнь торговых площадок в виде придатка розницы.

Владислав Бакальчук, один из основателей Wildberries, с марта 2026 года возглавляет М.Видео в должности генерального директора.
👍8
Немного международных новостей и личной сентиментальности.

Nestlé выбрала JLL глобальным партнёром по работе с недвижимостью: офисы, промышленные и
торговые объекты в 130 странах. Впечатляющий масштаб.
JLL — моя профессиональная альма-матер. Её успехи всегда меня трогали. И хотя внутри у меня давно живёт сопротивление глобальным корпорациям, при таких новостях сердце всё равно чуть-чуть ёкает: наши!
❤2👍1🔥1
Что изображено на логотипе знаменитого
The North Face (1966)?

Многие скажут, лого - это фантик и будут правы если «темка» создается для сиюминутного заработка в текущих обстоятельствах рынка. Но иногда бизнес - это дело жизни.
3 дуги The North Face (Знаменитый логотип обычно датируют 1971 годом by Дэвид Алкорн), это гора Хаф-Доум, гранитная скала в национальном парке Йосемити в Калифорнии. Её название переводится как «полукупол»: с одной стороны — округлая вершина, с другой — отвесная стена.
В Северном полушарии северные стены гор (the north face) получают меньше солнечного света. Они холоднее и опасней для восхождения. Поэтому северная стена в альпинизме — символ одного из самых сложных путей к вершине.
Мне нравится, когда в бренд заложен серьезный смысл. В трёх дугах на куртке и названии с северной стороны горы выражен громадный импульс.
👍8👏1🤝1
На рынке — звенящая пауза. За ней просматривается окно возможностей.

Недавно маркетплейсы задрали комиссии и платежи настолько, что многие селлеры остались с оборотом, но без прибыли. Потери товаров на складах усугубили ситуацию: в августе Forbes описал историю продавца, потерявшего товар более чем на 400 млн рублей и сократившего 80% менеджеров. (forbes.ru⁠)
Свой кусок пирога могут забрать предприниматели старой формации — владельцы сетей магазинов.
У них уже есть площади, персонал, сайты и покупатель. Спрос не такой массовый, зато более осознанный: человек видит товар, знакомится в живую, получает консультацию от человека. Потенциально меньше возвратов — лучше экономика.
Сеть берёт товар на реализацию и получает комиссию, не замораживая деньги в закупке. Расходы на продажу остаются, но инфраструктура уже работает.
Это уже происходит: в сентябре «М.Видео» начала тестировать расширение ассортимента магазинов — от одежды и косметики до мебели и товаров для дома. Это, на мой взгляд, перспектива на новый маркетплейс, но все же.

По моим наблюдениям, стороны ищут друг друга. Сети — ассортимент без вложений в запасы в текущей экономической ситуации. Селлеры — дополнительный канал с понятной экономикой.
Но дьявол в товарной матрице: новинки должны как минимум не уступать привычному ассортименту по оборачиваемости и доходу с квадратного метра. Просто заполнить полки чужим товаром недостаточно.
Основных бенефициаров вижу в мебели, бытовой технике и подсанкционных товарах (или комплектующих).
Маркетплейсы сами создают спрос на альтернативу. И воспользоваться этим может та самая «старая» розница.
Вопрос один: сеть построит партнёрство или воспроизведёт привычный каннибализм — заберёт всю маржу, оставив поставщику оборот и риски и «доживание»…
👍5
Джон Гальяно — успех в Zara.

1 октября стартовали продажи Re{form} — первой коллекции дизайнера для испанского бренда. Гальяно переосмыслил вещи из архивов Zara, привнеся в них свой узнаваемый почерк.
Цены доходят до €599, но это не остановило покупателей: некоторые модели на испанском сайте распродали менее чем за десять минут. Среди них — платье за те самые €599.
Это только начало: сотрудничество Zara и Гальяно рассчитано на два года. Так что впереди ещё несколько поводов присмотреться к привычной вывеске.
❤3