Инвестиции в недвижимость в 2024 году – это невыгодно? 🤯

Похоже, государство решило бороться с инфляцией не только делом, но и словом. Как будто нам высокой ставки ЦБ было мало 😅

Председатель Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (КПРФ) заявил, что кажущаяся надежность такого вложения, как покупка недвижимости, во многом является мифом.

На связи Никита Болтинский, автор этого канала. Давайте вместе разберем тезисы уважаемого парламентария и постараемся сделать собственный вывод по данной теме.

1️⃣ Покупка квартиры требует вложения значительной суммы, часто заемной.

«При этом вы фактически замораживаете эти средства в одном активе, теряя возможность вложиться куда-то еще», — отметил Гаврилов.

В нынешних реалиях действительно стоит четко осознавать, что после покупки квартиры вы продадите ее с выгодой в лучшем случае через 2-3 года. Так как из-за высокой ипотечной ставки продать квартиру сейчас значительно сложнее. Поэтому стоит рассматривать более длительные вложения с прицелом на снижение ключевой ставки через 2-3 года.

Нашим клиентам на консультации мы уже года 2 объясняем, что заработать на спекуляции с недвижимостью сейчас крайне сложно. Нужно рассматривать более долгие и продуманные стратегии.

При этом главная функция недвижимости – это сохранение капитала. 5 лет назад за 12 млн ₽ в Москве можно было рассмотреть 2-комнатную квартиру. Сейчас за эти деньги можно купить разве что студию. Цены на 1-комнатные квартиры начинаются от 15-16 млн ₽, а на 2-комнатные от 20 млн ₽.

Поэтому, если хотите, чтобы ваши деньги не обесценились, стоит рассмотреть покупку квартиры.

2️⃣ «Доходность» часто оказывается отрицательной, если учесть инфляцию, затраты на ремонт, коммуналку и налоги.

«Особенно это актуально для России, где коммунальные платежи растут быстрее инфляции», — обосновал парламентарий.

Это вообще мое любимое. То, что доходность часто оказывается отрицательной, является проблемой не рынка недвижимости, а отдельно взятых неопытных инвесторов. Когда люди покупают, что попало, лишь бы купить или потому что застройщик сказал, что у него самые большие скидки и выгодные рассрочки.

Чтобы не потерять свои деньги, нужен опыт либо грамотный эксперт, который поможет сориентироваться в сложном рынке недвижимости.

Мы бесплатно помогаем нашим клиентам подобрать качественные ликвидные объекты.

Кейсы, когда лоты вырастали на 30 % и более вы можете найти в нашем ТГ-канале по хэштегу #кейсы.

Чтобы получить бесплатную консультацию, нажмите кнопку «КОНСУЛЬТАЦИЯ» в закрепленном посте.

3️⃣ Стоимость недвиги может существенно падать по сравнению с ценой покупки из-за экономических кризисов, изменения городской среды или появления новых районов.

«История России знает немало примеров, когда целые районы теряли свою привлекательность из-за изменения городской инфраструктуры или экологической обстановки. От этого никто не застрахован», — пояснил спикер.

Этот тезис можно отнести к предыдущему. Грамотный подбор локации – один из важнейших критериев инвестиций в недвижимость. Я бы даже сказал, что это одна из ножек стола, без которой стол просто упадет.

Часто люди, которые покупают квартиру под аренду, хотят приобрести объект поближе к своему дому. Чтобы можно было быстро доехать, проверить работу ремонтной бригады, проконтролировать арендаторов и т.д.

Однако зачастую это бывают не самые удачные локации, у которых нет перспектив развития, нет никаких точек роста. Соответственно недвижимость там вырасти не может, кроме как за счет инфляции.

Поэтому на консультации нашим клиентам мы всегда показываем в первую очередь перспективные локации: где есть редевелолмент, комплексное развитие территории, новые станции метро, новая инфраструктура и т.д.

Объекты в таких локациях точно вырастут в цене за счет появления новых точек роста.

#базазнаний

4️⃣ Средняя доходность от сдачи квартир в крупных городах России редко превышает 4-5% годовых. Это даже не покрывает ставку по депозитам. Сдача квартиры — не панацея.

©️ «В российских реалиях «арендный бизнес» сопряжен с множеством проблем: недобросовестные жильцы, постоянная необходимость контроля состояния имущества и расходы на ремонт, простои между арендаторами», — добавил глава комитета.

Да, это правда. Арендная доходность 5 % от сдачи квартиры – это норма. При этом важно помнить следующие вещи.

Не забываем про защитную функцию квартиры: владеете объектом 5 лет - за это время инфляция увеличила цены на 50 % - ваша квартира также стала на 45-55 % дороже.

Поэтому, помимо 5 % с аренды вы выиграли за счет того, что рынок вырос.
А если хотите увеличить арендную доходность, рассмотрите апартаменты (там аренда 8-9 % годовых) либо коммерческие помещения: офисы (10-12 %) или ритейл (12% +).

При этом, если мы сравниваем покупку недвижимости с другими инвестиционными инструментами, получаем, что:
❌ депозиты не защитят нас от инфляции. Если цены вырастут в полтора раза, тело депозита останется неизменным, тогда как стоимость квартиры растет вместе с рынком;
❌ ценные бумаги, криптовалюта - куда более рискованные инструменты + требуют значительно большего вовлечения и понимания рыночных механизмов.

Таким образом, недвижимость была и остается самым надежным и консервативным способом сохранения капитала.

5️⃣ Отдельная проблема — ликвидность. При необходимости продать жилье быстро придется существенно снижать цену, что съест всю потенциальную прибыль.

©️ «По высокой цене сразу продать будет сложно, процесс может затянуться на месяцы или даже годы. А те же самые акции, облигации, например, можно подать практически мгновенно, если возникнет такая необходимость», — заявил Гаврилов.

Конечно же, не стоит использовать весь имеющийся у вас капитал на покупку объекта. У вас всегда на руках должны быть свободные средства. Та самая финансовая подушка безопасности на случаи кризиса: потеря работы, утрата трудоспособности, необходимость срочного переезда и прочие экстренные случаи, о которых неприятно думать, но нужно.

Если вы грамотно распоряжаетесь своими финансами, у вас никогда не возникнет ситуация, когда нужно срочно продать квартиру ниже рынка.

Спасибо, правда, господину Гаврилову за такой вывод в конце:

«Поэтому если приобретаете недвижимость для личных нужд или с целью просто сохранить капитал - теоретически это хорошее решение...»

❗️Выводы:
✅ Инвестиции в недвижимость в 2024 году – это долгосрочные вложения минимум на 2-3 года с целью сохранения капитала.
✅ Покупка недвижимости – лучший способ уберечь свои накопления от инфляции.
✅ Подбор инвестиционного объекта в 2024 году следует осуществлять тщательно и опираясь на ряд критериев.

Кстати, я подготовил для вас чек-лист инвестиционной привлекательности объекта.

Вы найдете его под этим постом.

#базазнаний

❗ Внимание! Новая схема мошенников через налоговые уведомления.

Федеральная налоговая служба (ФНС) начала рассылку уведомлений по налогам за 2023 год. Для налога на имущество срок уплаты - до 1 декабря 2024 года. На этой волне мошенники активизировались с новой схемой.

💡 Как это работает?

1️⃣ Первый этап: звонит “сотрудник Почты России”.
Он говорит, что пришло важное письмо из ФНС, но для его отправки нужно назвать код из СМС. На самом деле этот код используется для восстановления доступа к аккаунту на Госуслугах.

2️⃣ Второй этап: через некоторое время звонит другой “специалист”.
Он сообщает, что ваш аккаунт якобы взломан, и предлагает “защитить” деньги, переведя их на “безопасный счет”.

📌 Как не попасться на уловки?

✅ Никогда не сообщайте коды из СМС третьим лицам.
✅ Проверяйте уведомления от ФНС через личный кабинет на сайте налоговой.
✅ Если вас просят перевести деньги — это мошенничество!

Будьте бдительны, чтобы не стать жертвой аферистов.

😨 Налог 35% на льготную ипотеку? Готовьте ваш кошелёк…

🚨 Слышали, что за ипотеку с господдержкой придётся платить налог? 35% с вашей «материальной выгоды» — звучит как кошмар, правда?

Представьте: вы взяли ипотеку на 12 млн ₽ под 6% вместо рыночных 25%. Матвыгода считается от значения ниже 2/3 от ключевой ставки ЦБ. Ключ сейчас 21%, поэтому матвыгода возникает при ставке ниже 14%. Разница — 8% от суммы кредита, то есть 960 тыс. ₽ в год. А налог с этой суммы — 336 тыс. ₽ за год.

😰 Уже чувствуете, как земля уходит из-под ног? Многие блогеры именно на этом моменте заканчивают свои страшилки.

☝️Но я вам скажу всю правду.

😌 Скорее всего вам это не грозит и вот почему.
Если вы взяли льготную ипотеку по семейной, IT или любой другой госпрограмме, никакого налога платить не нужно. НИКАКОГО. Это чётко прописано в Налоговом кодексе РФ (статья 212).

🚫 Налог на «материальную выгоду» касается только сотрудников банков или тех, кто взял ипотеку у своего работодателя по особым условиям. Если вы не из этой категории — можете спать спокойно.

⚠️ Почему пугают?
Некоторые блогеры нарочно искажают информацию, чтобы заработать внимание. Но хайп — это не экспертность.

Наша команда проделала большую работу, чтобы выяснить, как работает статья 212 НК РФ.

Важно помнить, что Налоговый кодекс написан сложным бюрократическим языком, а многие формулировки вызывают споры. До сих пор налоговые юристы расходятся во мнениях о том, как применять эти нормы. Возможно, окончательную ясность внесёт Минфин своим письмом или разъяснениями, потому что вопросов по этой теме уже накопилось очень много.

Тем не менее после нашего анализа статьи 212 НК РФ и имеющихся комментариев юристов, можем резюмировать следующее.

👇 Выводы:
1. Если ваша ипотека льготная (семейная, IT, дальневосточная и т.д.), то налог с разницы в ставках платить не нужно. Даже если вы взяли кредит у своего работодателя. Государственные программы исключены из налогообложения.
2. Если вы получили кредит от работодателя или банка, в котором работаете, до 31.12.2024 г. - он освобождается от НДФЛ, если он был взят для приобретения или строительства жилья и у вас есть право на имущественный налоговый вычет. Право на вычет нужно подтвердить в налоговой.
3. Если вы получили кредит от работодателя или банка, в котором работаете, с особыми условиями (например, ставку ниже рыночной или вообще беспроцентный заем), НЕ ПО ГОСПРОГРАММАМ, и у вас нет права на имущественный налоговый вычет, нужно уплатить налог в размере 35%.
4. Если вы получили от банка, в котором работаете, ипотечный кредит по госпрограмме по более низкой ставке, чем установленная государством, и у вас нет права на имущественный налоговый вычет, нужно уплатить налог в размере 35%.

❗️В конце хочется дать совет. В сложных ситуациях всегда обращайтесь за помощью к специалистам.

✅ Если вы хотите комфортно подобрать себе недвижимость, нажмите "+" под этим постом.

✅ И не забудьте подписаться на канал. Здесь выходит много полезного и интересного.

#ипотека #базазнаний

Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что снижение ключевой ставки может начаться в 2025 году, если инфляция замедлится и не произойдет новых внешних шоков.

Цель ЦБ — снизить инфляцию до 4–4,5% в следующем году и стабилизировать ее около 4%. По мере достижения этих показателей планируется постепенное снижение ключевой ставки. Набиуллина подчеркнула, что повышение ставки эффективно сдерживает инфляцию. Жесткая денежно-кредитная политика помогает охлаждать избыточный спрос и снижать инфляцию.

Совет директоров Банка России на заседании 25 октября повысил ключевую ставку на 200 базисных пунктов, до 21% годовых, и допускает возможность дальнейшего повышения на ближайшем заседании 20 декабря.

Следим за развитием событий и будем держать вас в курсе!

#ипотека #базазнаний

Ипотека с разбивкой кредита — что это и для кого?

🔥 Застройщики предлагают траншевую ипотеку — это программа, при которой ежемесячные платежи снижаются за счет разбивки кредитных средств на два этапа (транша): первый вносится сейчас, а второй — ближе к завершению строительства.

💡 Основные условия:
- Первоначальный взнос: от 15,01%.
- Разбивка транша:
▫️ Студии и 1-комн. квартиры — 20/80.
▫️ 2-комн. и 3-комн. — 10/90.
▫️ Большие квартиры (от 100 м²) и уникальные объекты — 1/99.

📅 Сроки второго транша зависят от очереди строительства:
- Квартиры комфорт-класса:
▫️ Юго-Восток — сдача в 2027 году
▫️ Северо-Восток — сдача в 2026-2027 годах
- Квартиры бизнес-класса:
▫️Юг — сдача в 2027 году.

Как работает траншевая ипотека?
1️⃣ Первый транш — банк платит часть суммы кредита сразу после сделки. Таким образом можно снизить ежемесячный платеж в 5 и более раз.
2️⃣ Второй транш — остаток выплачивается банком застройщику ближе к дате сдачи дома.

📌 Удобный и выгодный способ приобрести жилье, фиксируя цену на этапе строительства.

✅ Нажмите "+", чтобы получить подборку таких предложений.

#ипотека #базазнаний

🔥 Хорошие новости для покупателей с семейной ипотекой!

Минфин собирается влить в программу семейной ипотеки еще 2,4 трлн рублей к 2025 году! 💰 Это больше, чем выдали за весь 2023 год. Казалось бы, можно расслабиться... Но не всё так просто. 👇

Почему нельзя тянуть с покупкой?
❌ Деньги есть, но их могут распределить по-другому. Москва и Питер уже не в приоритете, как показала практика.
❌ Лимиты могут урезать. Помните, как было с льготной ипотекой в конце 2023 года? Было 12 млн, стало 6 млн.
❌ Первоначальный взнос могут поднять до 50%. Это определенно усложнит доступ к программе.
❌ Ставку могут поднять. В таком случае ежемесячный платеж станет значительно больше.

✅ Что это значит для вас?
Если планируете улучшить жилищные условия или сохранить свой капитал с помощью семейной ипотеки, не стоит ждать «лучших времен». Сейчас — самый оптимальный момент, чтобы воспользоваться доступными условиями! 🏡

📌 Прикрепили под этим постом сравнительный расчет рыночной и семейной ипотеки: разница в колоссальная! Платеж по рыночной ипотеке больше в 4 раза: 280 тыс ₽ по рыночной против 72 тыс ₽ по семейной ипотеке.

Если хотите получить подборку лучших предложений под семейную ипотеку, нажмите «+» под этим постом.

#ипотека