Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду в 2026 году.

В последние недели в СМИ и Telegram-каналах появилось много громких заявлений:
«ФНС теперь видит все поступления на карты», «Росреестр передаёт данные обо всех квартирах граждан», «арендодатели под тотальным контролем».

Неужели теперь рынок аренды жилья «под колпаком», а все поступления граждан под лупой у налоговой?

Звучит тревожно. Давайте разберёмся, что действительно изменилось в налоговом законодательстве, а что остаётся слухами и преувеличениями.

🔍 Росреестр «сливает» данные ФНС
Росреестр действительно обязан передавать в ФНС сведения о зарегистрированных договорах аренды жилья на срок от года и более.
Это закреплено в ст. 85 НК РФ. Если такой договор зарегистрирован в ЕГРН, налоговая получает информацию автоматически.

ФНС также собирает сведения о том, сколько объектов недвижимости у гражданина. То есть, если у вас несколько квартир, налоговая это знает и может обратить внимание на возможный доход от аренды.

🏦 Что касается банков
По ст. 86 НК РФ банки действительно обязаны передавать налоговой информацию по счетам физлиц.

Но важно различать:
— автоматически банки сообщают только об открытии и закрытии счетов;
— выписки и движения по счетам предоставляются только по официальному запросу налогового органа, а не “потоком в режиме онлайн”.

То есть слух о том, что “ФНС видит все поступления по картам автоматически”, — фейк.
Чтобы получить выписки, налоговая инспекция должна инициировать контрольные действия: запрос документов или проверку.

🖥 Что включает цифровизация ФНС
Сегодня налоговая работает в режиме риск-профилей. Информация поступает из разных источников и сводится в единую систему «Налог-3»:

— данные Росреестра (права собственности, зарегистрированные договоры аренды);
— сведения банков (по запросу);
— регистрация граждан в МВД;
— жалобы от арендаторов или соседей;
— публичные объявления о сдаче жилья (сайты Циан и др.).

ФНС давно научилась пользоваться широким инструментарием налогового контроля за рынком аренды.

❌ Что не изменилось
Несмотря на слухи и хайп, в налоговом законодательстве нет революционных изменений:

— ФНС по-прежнему должна назначить проверку или запрос документов, чтобы официально истребовать банковские выписки;
— возбуждение проверки требуется, чтобы доначислить неуплаченный налог и привлечь к ответственности;
— незарегистрированные краткосрочные договоры аренды (до 1 года) в ЕГРН не фиксируются и не попадают автоматически в налоговую;
— порталы объявлений (Циан, Авито и др.) не передают базы данных ФНС по закону.

Налоговая может мониторить объявления, но это открытые источники, а не “слив” данных.

💡 Вывод: что делать арендодателям
Хайп в сети преувеличивают: ФНС не получает “полный доступ” к вашим картам и не читает переписку на Циане.

Но автоматическая передача данных Росреестра о договорах аренды — это факт, и игнорировать его опасно.
Тренд очевиден — происходит усиление и тотальная цифровизация налогового контроля.

Самый разумный выход — легализовать доходы.
Для арендодателей доступны разные режимы: от стандартного НДФЛ 13% до НПД (налог на профессиональный доход) со ставкой 4%.

Это дешевле и спокойнее, чем штрафы и пени за неуплату.

✅ Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе новостей рынка новостроек.