Эта сделка должна была сорваться 5 раз. Не сорвалась.

Жилищный сертификат. Аварийный дом. Дедлайн — до декабря.

Это три вводных которые уже сами по себе делают сделку нестандартной. Добавьте к этому пять участников в цепочке — каждый из которых в любой момент мог всё остановить. И пять реальных кризисов которые случились один за другим.

Но не сорвалась.

Полный разбор — в новом видео на канале. Все шесть месяцев этой сделки: от первого звонка до перевода денег на эскроу. Каждый кризис, каждое решение, каждый шаг.

Смотрела квартиру за 38 миллионов. Клиенту понравилась — готов был брать. Я говорю: через три года она будет стоить 34. Минус 4 миллиона.

Клиент смотрит на меня: «Не может быть».

Может. И вот почему.

Три признака неликвида которые я вижу с порога — без документов, без экспертиз, просто если знать куда смотреть.

Первый. Рядом ещё две недостроенные очереди того же ЖК. Десять лет стройки, шума и пыли под окнами. Всё это время цена квадрата не растёт — потенциальные покупатели видят беспорядок и идут в другие проекты.

Второй. Окна на трассу без зелёного буфера. В презентации — «удобная транспортная доступность».
В реальности — выхлопы, шум 24/7 и шторы которые всегда закрыты.

Третий. Больше 30 процентов студий в доме. Через 5–7 лет — сменная посуточная аренда, новые лица каждый месяц, проблемы с подъездом.
Цена сделки в таком доме проседает.

Клиент не купил. Правильно сделал.

Знаете какой первый вопрос мне задаёт новый клиент? «А консультация бесплатная?»

Честно отвечаю: нет. 8 000 рублей за
60 минут.

Конечно, у меня есть бесплатный
созвон — на нём мы просто решаем, будем ли работать вместе.
А консультация — это уже развёрнутый экспертный разбор вашей ситуации.

Обычно после ответа слышу: «Ну тогда я к другому, у него бесплатно». Окей. Возвращайтесь когда наиграетесь.

Объясню почему 8 000 — и почему это в вашу пользу.

Бесплатная консультация — это не консультация. Это продажа. Вам говорят то, что приведёт к подписанию договора. Специалист не разбирает вашу ситуацию — он отрабатывает скрипт.

Когда вы платите 8 000 — у меня нет задачи вам что-то продать. Моя задача за час разобрать вашу ситуацию, сказать что я думаю и дать стратегию. Иногда мой ответ: «Вам сейчас не стоит покупать — вернитесь через полгода». Клиент уходит. Я этому не препятствую.

И ещё момент. Если дальше работаем вместе — стоимость консультации входит в комиссию. Фактически вы её не теряете.

Если вы или ваши родственники получили жилищный сертификат — слушайте внимательно. Это сделка на полгода. И не для каждого риелтора.

Объясняю расклад.

По сертификату можно купить только новостройку — вторичка не подходит по правилам выдачи. Часто бюджета сертификата не хватает — нужна доплата ипотекой или наличными. И вот тут начинается самое весёлое.

Нужно одобрить ипотеку человеку из аварийного дома. Параллельно согласовать сделку с администрацией города. Найти застройщика который работает с жилищными сертификатами. Причём ЖК должен подходить клиенту по локации. И всё это — провести до определённого срока.

В этой цепочке пять участников. Любой в любой момент может сказать «не подписываю». Если это случится — сертификат может сгореть. А получение нового — это волокита ещё на несколько месяцев.

Я брала именно такую сделку в октябре. Закрыла в апреле. 6 месяцев. 5 кризисов. 0 потерь.

В детстве я хотела пойти в милицию.
Да, именно в милицию — когда я была маленькой, это ещё была милиция, а не полиция.

Хотела расследовать, докапываться, наседать на подозреваемых. Серьёзно — вот прям угорела этим в школе. Мечта не сбылась.

Но внутри меня полицейский всё же живёт. И не сбывшуюся мечту я реализую в недвижимости. Теперь расследую каждую квартиру так, будто это уголовное дело.

На прошлой неделе — свежий пример. Двушка в Москве, 28 миллионов. Всё красиво. Продавец адекватный. Документы вроде в порядке. Клиент уже готов был вносить аванс.

Я попросила пару дополнительных бумаг. Не выписку ЕГРН — она у нас уже была. Другие документы.

И там нашлись несостоявшиеся совладельцы. Двое совершеннолетних детей продавца. Формально доли у них нет — а быть должна. Такие дети идут в суд через год-два-три после сделки.
И квартиру возвращают.

28 миллионов. Если бы я это не нашла — клиент потерял бы их. Может не навсегда, но на пять лет судов точно.

Пришла на показ в среду. Двушка за 31 миллион. Продавец торопит — мол,
есть ещё покупатель, вечером уже встреча. Стандартная тактика на которую покупатели часто ведутся.

Захожу в квартиру. Окна везде открыты. Первый сигнал.

Закрываю все окна. Жду 30 секунд.

Из вентиляции пёр устойчивый запах сырости и плесени. Это значит одно:
где-то выше в стояках дома протечки.
Не у соседей сверху, не на этаже —
в шахте дома. А это ремонт за счёт ТСЖ который растягивается на год, на два,
а то и на три. И всё это время каждое утро у вас в квартире будет характерный аромат из вентиляции. Это не лечится свечками и не маскируется кондиционером.

Открыла стояки в санузле, заглянула за короб — белые подтёки на трубах. Подтвердилось.

Развернула клиента за 10 минут. Продавец пытался убедить что «всё нормально, ну запах». Конечно.

Понимаете, продавец показывает то что хорошо. А я смотрю то что плохо. И смотрю в первую очередь не на ремонт и не на красивые шторки.

Есть 3 типа жилых комплексов в Москве которые сейчас расхваливают все — включая большинство риелторов. Я бы лично не пошла ни в один. Объясняю почему.

Первый. ЖК в котором три и больше очередей, а сданы пока только первые.
В презентации это называется «развивающийся проект». В реальности — ещё 5–10 лет стройки рядом с вашими окнами. Пыль, грузовики, шум по утрам. И главное: цена квартиры всё это время особо не растёт — покупатели смотрят на этот цирк и уходят в более готовые проекты.

Второй. ЖК прямо у крупного транспортного узла который сейчас подают как преимущество. «Метро рядом, удобно ехать на работу». Через 5 лет это превращается в постоянные пробки, выхлопы и шум 24/7 — особенно когда рядом достраивается развязка.

Третий. ЖК с большой долей студий и однушек до 30 метров. Звучит как «доступный бизнес-класс, можно зайти со скромным бюджетом». А через 5–7 лет в таком доме появляются сменные арендаторы, посуточная аренда, проблемы с соседями и с подъездом. Средняя цена сделки в нём проседает.

Приехала в Краснодар по работе.

Клиент берёт квартиру под посуточную аренду — рядом с парком Галицкого. Документы уже проверены предварительно, сегодня приехала на визуальный осмотр и встречу с собственником.

Квартира шикарная. Полностью с мебелью — кухня, ванная укомплектована, всё остаётся. Планировка отличная. С балкона виден кусочек парка и пика строения в японском саду. Рядом два детских сада, школа, многоуровневая парковка во дворе.

Под посуточную аренду у парка Галицкого — это объект который будет работать. Локация продаёт себя сама.

Документы чистые. После осмотра — аванс.

А после работы — иду в японский сад. Семья приехала со мной, совместили мини-отпуск и командировку. Покажу и парк тоже.

Апрель. Клиент смотрел квартиру в новостройке. Стартовая цена — 32 миллиона. В офисе продаж говорят: скидок нет, цена окончательная.

Я позвонила не менеджеру. Позвонила руководителю отдела продаж напрямую.

Объяснила: у клиента живые деньги, готовы выходить на сделку в течение недели.

Итог — скидка 960 тысяч рублей. За один разговор.

Понимаете, застройщик всегда держит резерв на торг. Просто большинство покупателей говорит с тем, у кого нет полномочий давать скидки.

Менеджер в офисе продаж — это не тот человек. У него нет этих полномочий.
У руководителя отдела продаж — есть.

Если застройщик задерживает сдачу дома — вы имеете право на неустойку. Это не опция, это закон. Статья 6 214-ФЗ.

Размер: одна сто пятидесятая ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки — для физических лиц.
При ключевой ставке 14,5% это примерно 0,097% в день. На квартиру 20 миллионов — около 19 400 рублей в сутки.

Что делать.

Первое. Направить застройщику письменную претензию с расчётом неустойки. Заказным письмом с уведомлением о вручении — не мессенджером, не email, именно почтой.

Второе. Если нет ответа в течение 30 дней — исковое заявление в суд.

Третье. При цене иска до 1 миллиона рублей госпошлину платить не нужно.

Большинство застройщиков предпочитают договориться до суда. Судебные расходы и репутационные потери им невыгодны.

⚡ Если у вас сейчас такая ситуация — напишите в Direct слово СЛОЖНО. Помогу разобраться: посчитаем неустойку под ваш договор, разберём как действовать.

Знаете что меня бесит? Когда клиенты узнают об этом уже после того как заплатили.

Недавно ко мне обратилась пара. Ипотека уже пять лет. Всё это время платили страховку в банке - около 60 тысяч в год. Жизнь, имущество, титул. Итого 300 тысяч за пять лет.

Я зашла на сайт их банка. Открыла список аккредитованных страховых компаний - он там есть. Банк обязан его публиковать.

Та же страховка с тем же объёмом покрытия в другой аккредитованной компании - 29 тысяч в год.

Деньги за прошлые годы уже не вернуть. Но страховку при действующей ипотеке можно переоформить в любой момент. Главное условие - новая компания должна быть аккредитована в вашем банке.

Зайдите на сайт банка. Найдите раздел «Аккредитованные страховые компании». Запросите расчёт в нескольких из них. Выберите лучшую. Принесите полис в банк.

По закону банк обязан принять страховку из любой аккредитованной компании - не только из своей.

⚡ Если хотите разобраться как это сделать в вашем банке - напишите в Direct слово СТРАХОВКА. Пришлю инструкцию.

Продавец-банкрот через год. Что вы теряете - это не страшилка, это статья 61.2 Закона о банкротстве.

Если продавец квартиры становится банкротом в течение трёх лет после сделки, арбитражный управляющий имеет право её оспорить - как совершённую в ущерб кредиторам. Особенно если цена была занижена относительно рыночной.

Что происходит с вами. Квартиру включают в конкурсную массу. Вам обязаны вернуть деньги. Только к тому моменту деньги уже распределены между кредиторами. Фактический возврат - через суды. Годами.

Как проверить до сделки. Два бесплатных сайта - занимают 10 минут, стоят 0 рублей.

Первый - fedresurs.ru. Там публикуется информация о начале процедуры банкротства.

Второй - kad.arbitr.ru. Картотека арбитражных дел. Показывает все судебные процессы с участием продавца.

Проверяйте до внесения аванса.
Не после.

Напишите в Direct слово ДОСЬЕ - пришлю полный чек-лист того,
что проверяю на каждой сделке.

Продавец говорит: вот выписка ЕГРН,
всё чисто. И это правда. Выписка чистая. Только она не видит главного.

У меня была такая история. Квартира с историей дарения. Всё оформлено правильно. В выписке - никаких обременений. Я запросила документ которого в ЕГРН нет и там ничего не отображается.

Выяснилось: квартиру подарили дальнему родственнику за 2 года до продажи. В семье был конфликт. Остальные наследники могли оспорить сделку дарения в любой момент -
а значит и вашу покупку следом.

Этот документ - нотариальное наследственное дело. Запрашивается через нотариальную палату отдельным запросом. В стандартную проверку от риелтора обычно не входит.

28 миллионов. Мой клиент мог их потерять.

Понимаете, выписка ЕГРН - это минимум. Не вся картина. Есть документы которые показывают то,
что ЕГРН не видит. И именно там прячется самое интересное.

Напишите в Direct слово ДОСЬЕ - пришлю полный чек-лист того,
что проверяю на каждой сделке.

Выбираете квартиру в новостройке самостоятельно?

Сейчас стоит быть особенно внимательными.

В связи с изменениями по семейной ипотеке, которые планируются с 1 июля, активизировались мошенники. Появляются сайты-двойники застройщиков, которые внешне практически не отличаются от оригинальных.

Если вы оставляете заявку или связываетесь с компанией через такой сайт, есть риск столкнуться с мошенниками еще до выхода на сделку.

Поэтому перед тем как оставить свои контакты, проверьте адрес сайта и убедитесь, что находитесь на официальном ресурсе застройщика.

Несколько минут проверки могут сохранить д•ньги, время и избавить от серьезных проблем.

Подписывайтесь. Здесь рассказываю о рисках, скрытых расходах и нюансах покупки недвижимости в Москве, которые помогают принимать решения спокойно и без неприятных сюрпризов после сделки.

Я бы не купила здесь квартиру сама и не предложила бы ее своим клиентам.

Несмотря на высокую распроданность, хорошие комиссии для агентов и активные продажи под инвестиции.

Потому что после покупки жить с этим выбором будет клиент.

А моя репутация для меня дороже любой сделки.

Ключевая ставка продолжает медленно, но уверенно снижаться. 📉

Сегодня — 14,25%.

Для рынка недвижимости это хороший сигнал. Чем ниже ключевая ставка, тем ближе снижение ипотечных ставок и тем доступнее становится покупка жилья.

Пока рано ждать дешёвую ипотеку, но тренд уже радует.

Ждём дальнейшего снижения ставок по ипотеке. 🏡

Как распознать фейковое объявление о продаже квартиры?

Каждый покупатель хотя бы раз сталкивался с объявлениями, которые существуют только для привлечения звонков. Вот несколько признаков, которые должны насторожить.

❗️Цена слишком хороша

Если квартира стоит заметно дешевле аналогичных вариантов в этом доме или районе, стоит задуматься. Особенно когда фотографии показывают дорогой ремонт и качественную отделку, а цена выглядит нереалистично привлекательной.

❗️Разговор уводят в сторону

Вы звоните по конкретному объекту, а вместо ответов на вопросы вам начинают предлагать другие квартиры. Часто это означает, что заявленного объекта либо нет, либо его никогда не было.

❗️«Агентам не звонить»

Само по себе это не является доказательством, но нередко такую пометку используют авторы фейковых объявлений. Профессиональные участники рынка быстрее замечают несоответствия и задают неудобные вопросы.

❗️На звонки никто не отвечает

Объявление активно, цена привлекательная, фотографии качественные, но дозвониться невозможно. Через некоторое время вам начинают перезванивать и предлагать совершенно другие варианты. Такая схема используется для сбора контактов потенциальных покупателей.

✅ Как проверить объект?

Самый простой способ -сразу договориться о просмотре.

Скрипт:

«Здравствуйте. Меня интересует именно эта квартира. Когда можно приехать на просмотр? Другие варианты сейчас не рассматриваю».

Если начинаются уклончивые ответы или попытки переключить вас на другие объекты, это повод насторожиться.

✅ Используйте Яндекс.Панорамы

Сравните дом, окна, окружение и вид из окон с тем, что указано в объявлении. Иногда по адресу заявлен современный жилой комплекс, а фактически там находится совершенно другой дом.

✅ Проверьте автора объявления

Откройте профиль и изучите другие объекты. Если большинство объявлений выглядят подозрительно привлекательными, а по телефону постоянно предлагают альтернативы, вероятность фейков очень высока.

Если обнаружили недостоверные объявления - отправляйте жалобы площадке. Чем меньше фейков на рынке, тем проще покупателям найти реальный объект, а собственникам -реального покупателя.

Если вам нужна помощь в покупке или продаже недвижимости, напишите мне @svshakira